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现场教学分析——2018特色小镇发展投资七大趋势

2018特色小镇发展投资七大趋势

特色小镇是相对独立于市区，且有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能发展的空间平台，区别于行政区划单元和产业园区。迄今为止，浙江涌现出余杭梦想小镇、西湖云栖小镇、上城玉皇山南基金小镇、磐安江南药镇、南浔善琏湖笔小镇、嘉善巧克力甜蜜小镇、海宁皮革时尚小镇、龙泉青瓷小镇等一大批小有名气的特色小镇。特色小镇在全国各地火热发展。

为规范推进各地区特色小镇和小城镇建设，国家发改委、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部联合印发了《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》(以下简称《意见》)。意见表示，不能把特色小镇当成筐、什么都往里装，要严防政府债务风险，严控房地产化倾向，严格节约集约用地，严守生态保护红线。特色小镇迎来规范发展期，特色小镇投资发展将趋向于理性和冷静，笔者认为2018年，特色小镇主要有以下七大趋势。

特色小镇的产品线将更加清晰

经过2017年的产业发展趋势分析及产品模型研究，特色小镇建设始终坚持产业先导原则已成为业内共识，而产业的发展前景和特色性直接决定了未来小镇的活力。所以，选择特色小镇的战略发展方向是产业研究的核心。经过一年的探索实践，特色小镇的产品线已逐渐明朗，具备行业前瞻性的开发商已抢先发布自己的小镇发展白皮书，为抢占特色小镇高地绘制了宏观发展蓝图。根据我们的行业观察及深度研究，我们认为无论未来小镇开发主体如何变化，特色小镇将围绕以下几个最有前景的产业方向进行突破：

1、以康养为主要产业的康养特色小镇

2、以生态农业为主要产业的田园特色小镇

3、以体育运动为主要产业的体育特色小镇

4、以教育为主要产业的教育特色小镇

5、以文化旅游为主要产业的特色旅游小镇

6、以高科技研发为主要产业的特色科技小镇

综上所述，特色小镇未来将围绕健康、旅游、体育、文化、农业、高科技等几个主要产业方向发展。

特色小镇的先锋方阵初显雏形

如果将2016年看成特色小镇的发展元年，经过2017年的深度摸索和产业规划，2018年将迎来一批特色小镇的落地实践。具备长远战略规划和产业资源优势的地产开发商、产业运营商等社会资本将进入特色小镇的先锋方阵，引领中国特色小镇的发展。

缺乏产业资源及运营战略将提前退场

想搭载特色小镇之风以期分享政策红利、产业红利的社会资本不在少数，随着时间的推移，很多开发商已经意识到，没有足够的资本支撑、没有优势的产业资源、没有产业招商及运营的能力，要想参与特色小镇的开发几乎是不可能的，即使获得开发机会也是一种无畏的冒险。

在目前宏观政策背景下，带着传统房产开发思维力求通过住宅去化回笼资金来反哺产业初期运营的想法是不切实际的，如果没有清晰和长远的产业规划和战略发展思路，这样的小镇将不具备可持续发展潜力更无特色可言。

只有牢牢把握特色小镇的核心是产业，开发的核心是产业运营，运营的效益是社会效益、经济效益、生态效益等综合效益的结合，方可在业内树立自身的核心竞争力。如果依然坚持用地产的开发逻辑来运作特色小镇，没有从根本上去建立产业运营的发展战略，没有足够的资本为未来产业运营做支撑，这部分开发商将不得不提前退场。

践行跨界、融合、共享发展理念是趋势

特色小镇力求一、二、三产业的高度融合，追求生产、生活、生态三生融合。保持产业、文化、旅游三位一体，实现产业和城镇融合发展。特色小镇在确保核心产业“特”的同时，必须进行多产业跨界融合才能确保小镇产业链的内生活力。

一个完整的特色小镇生态系统，通常分为核心产业、衍生产业和配套产业三个层级，由内而外实现共荣共生共享。单一产业难以为继。非工业类特色小镇，以康养、田园综合体、民宿、旅游、文化为主题的小镇。单纯做任何一个产业，生态系统都将难以建立，投资收益更难以保证。

统一运营才能协调发展。产业布局不同、服务领域不同、产品基因不同、运营周期不同、盈利模式不同。碎片化运营的结果将令小镇失去活力，投资回报遥遥无期。

融合的关键是产业链的挖掘、细分和创新。只有将当地的特色手工艺、非遗文化、土特产、历史符号等进行充分挖掘，并通过创新手法实现被传播、接纳体验、加工实现产品化、被售买。才能实现由核心产业向衍生产业过度，激发产业活力，最终实现投资效益最大化。

小镇商业模式需集成创新。以一种前所未有的视角，再造产业流程、供应链条、管理流程，把散落各处的碎片资源重新配置，变成满足市场需要的新东西。

小规模、紧凑型、集约化、产业化发展

特色小镇并不是行政区划单元上的小镇，它非镇非区，也不是产业园区，而是相对独立于市区，有明确产业定位、文化内涵、旅游特色和一定社区功能的发展空间平台。

特色小镇是新型精品镇，是按创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，结合自身资源优势，找准产业定位，进行科学规划，挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋，实行产城融合、服务配套、管理健全的发展模式。

特色小镇追求“小而美”，需改变单纯求大思维，特色小镇的小尺度、近距离、微景观是其发展的优势。应在小而特、小而优、小而美、小而精上多下功夫，从追求规模到追求质量转变，才能探索出更广阔的前景。小城镇不要克隆大中城市形态，要突出自身的地方特色，包括地方文化特色、建筑特色、产业特色、生态特色、旅游特色等。

特色小镇的区位由其核心产业决定。由于特色小镇的产业还是以承载核心城市的外溢需求及上下游产业链关系为主，因此一般不宜远离核心城市，所以特色小镇一般位于城市远郊或城市周边区域。但是具备旅游功能的特色小镇依托其自然资源，一般会稍远离城市中心地段，但也应该保证道路交通等基础设施的便捷性。

旅游+大健康特色小镇将成为热门

健康小镇是医养资源与休闲度假相结合的产物，发展的关键在于依托优势环境，从健康检测、健康医疗、健康促进、慢病疗养、精神康复、休闲养老角度入手，并延伸发展与健康相关的中药、养生、运动、有机农业等产业，推动区域经济发展。

1、健康产业市场潜力巨大

大健康时代下，随着物质条件的不断改善及精神追求的崛起，人们对健康的追求，已不再仅仅是没有疾病，而是涉及物质和精神的各个层面，追求多元化、个性化的健康服务。大健康是随着人们健康理念的延伸而形成的一种全局理念。其核心是自我健康管理，通过排除或减少健康危险因素，达到身体、精神、心理、情绪、社交、道德等方方面面的健康。根据《关于促进健康服务业发展的若干意见》，到2020年健康服务业总规模达到8万亿元以上，可见市场潜力巨大。

2、国家政策支持产业发展

国务院在2016年发布的《健康中国2030”规划纲要》中指出，“应积极促进健康与养老、旅游、互联网、健身休闲、食品融合，催生健康新产业、新业态、新模式。发展基于互联网的健康服务，鼓励发展健康体检、咨询等健康服务，促进个性化健康管理服务发展，培育一批有特色的健康管理服务产业，探索推进可穿戴设备、智能健康电子产品和健康医疗移动应用服务等发展。

培育健康文化产业和体育医疗康复产业。制定健康医疗旅游行业标准、规范，打造具有国际竞争力的健康医疗旅游目的地。”健康产业已经成为新常态下服务产业发展的重要引擎，在未来20年，必将迎来一个发展的黄金期。

3、健康旅游加速融合

世界医疗旅游协会报告称全球医疗旅游产业未来年增速有望保持15%-25%的高增长率，2017年的市场份额预计将达到7000亿美元。而国际传统旅游产业的增长率近几年一种保持在3%-5%之间。数据统计显示，以健康养生为目的的旅游消费者整体上比普通游客多花费130%，收入效应远远大于传统的旅游产业及医疗产业。

特色小镇PPP合作模式将呈上升趋势

持续稳定的资金来源是特色小镇发展的关键，因此合适的融资模式对于特色小镇的发展将至关重要。政府和社会资本合作的PPP模式在中国各级地方政府已逐步广泛运用，未来将呈现上升趋势。PPP模式的利好主要表现为以下几点：

1、减轻财政压力，开拓融资渠道

以政府和社会资本合作为基本特征的PPP融资模式，能够有效地综合使用财政资金和社会资本，弥补特色小镇资金缺口，丰富资金来源。由于 PPP 模式下，特色小镇建设所需的资金是以项目公司为主体进行融资的，因此不会增加政府部门的负债。

同时，未来通过小镇进入成熟阶段后产生的稳定现金流收入，可以发行资产证券化产品进行融资进一步支持小镇的发展。当然，初期对于产业的规划同样非常重要，政府部门通过参股 PPP 项目公司，在规划阶段也拥有相当的话语权。

2、降低和分散风险

在特色小镇建设中采用PPP模式，政府和社会资本通过相应的合约，对投资、建设过程中的相关责任进行明确界定。在特色小镇建设的初期，政府可以承担较多的项目风险，而社会资本则参与风险的管控。当特色小镇的项目完工，社会资本参与特色小镇的经营，承担相应风险。这样政府和社会资本可以发挥自身优势在项目的不同阶段管控相应风险，降低和分散风险，提高特色小镇建设的效率。

3、有利的政策导向

政府为了吸引社会资本参与特色小镇的建设，多方面落实相关政策，提供优惠条件，包括从多方面，解决好社会资本的投资回报问题。包括土地、税收、银行信贷支持以及财政政策方面等。

4、实现投资回报和社会效益的平衡

特色小镇不同于一般意义上的政府公益性项目，是一个融合产业、文化、旅游、社区功能于一体的产业平台。定位准确、运作科学、机制合理的特色小镇，未来产生的价值，可以满足社会资本的投资回报要求。同时，对政府经济转型升级、新型城镇化建设，都具有重要意义。

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